Hukuken geçerli
bir zemine oturmayan ve bu nedenle bağlayıcılığı da bulunmayan tescile “YOLSUZ
TESCİL” denilmektedir. Dolayısıyla bu tescil kanunların aradığı usule uymayan
bir işlem ihtiva etmektedir. Yolsuz tescil sebebiyle mülkiyet hakkı gibi ayni
bir hakkı zayi olan, hakkı sınırlanan veya bu hakkın kullanımı elinden alınan
kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü şahıslara karşı ileri
sürebilmektedir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gerekenlerse
hiçbir suretle bu tescile dayanamamaktadır.
Tescilin ilk
oluşturulduğu vakitteki bir işlemde hukuken uygunsuzluk olmuşsa baştan yolsuz
tescil, bu tescil hukuka sonradan uygunsuz hale gelmişse sonradan yolsuz hale
gelmiş tescil var demektir.
Yolsuz tescil veya
yolsuz terkin sebebiyle hakkı zedelenen kişiler “TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ” davası
açarak kaybettikleri haklarına tekrar kavuşabilmektedirler. Dava kabul
edildiğinde, tapu müdürlüğü, artık bir mahkeme kararı bulunduğundan yolsuz olan
sicili terkin ederek olması gereken tescili kayıtlara geçirmektedir. Fakat
bilinmesi gerekir ki, Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca geçerli bir sebep
olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki
zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyi niyetli olarak
sürdürürse zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkını kazanır ve onun bu hakkına
itiraz edilemez. Bu nedenle tescile iyi niyetle güvenen kişilerin edinimlerine
ilişkin kanun hükümleri saklıdır.
Tapu sicilinin
düzeltilmesi davasının açılabilmesi için yolsuz bir tapu tescil işlemi ve bu
işlem sonucunda ayni hak sahibinin zarar görmüş olması gerekmektedir. Bu
davanın davacıları, yolsuz tescil nedeniyle zarara uğrayan ve/veya uğrama
rizikosuna maruz kalma ihtimali bulunan gerçek hak sahipleridir. Davalılar ise,
gerçek hak sahibi olmadığı halde, yolsuz sicil kaydından ötürü tapuda hak
sahibi görünen yahut yolsuz tescilden doğrudan veya dolaylı olarak
yararlananlar, bu kişiler ölmüşse de bu kişilerin külli halefleridir.
Tapu sicilinin
düzeltilmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun 712 ve 713. maddelerinde düzenlenen
olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dair düzenlemeler dışında
herhangi bir süreye bağlı değildir. Fakat, düzeltme davası açmak hakkının dürüstlük
kuralı uyarınca reddedilebileceği durumlar da mümkün olabilmektedir. Örneğin;
yolsuz tescilin üzerinden çok uzun seneler geçtiğinden bahisle dava reddolunabilir.
